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정부는 지난 8월 2일 고강도 부동산 대책을 발표했다. 서울 전 지역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했으며, 강남4구 등 서울 11개구 등을 투기지역으로 삼았다.
예상을 뛰어 넘는 고강도 8.2 부동산 대책은 ‘세금·대출·청약 전 방위 규제’를 통해 ‘투기와의 전쟁’ 선언한 것이다.
이 같은 예상을 뛰어 넘는 고강도 8.2 부동산대책에도 부동산시장이 안정되지 못한다면, 과연 정부는 어떤 카드를 꺼내놓게 될까?
경제전문가들은 8.2 부동산대책보다 더 강력한 대책이 나올 것으로 보고 있다. 후속 대책으로 예상되는 정책을 본보 선데이저널이 짚어본다.
● 시장반응 및 평가
강남지역을 중심으로 매수세 찬물을 끼얹어 거래절벽으로, 당분간 집값 약세는 불가피할 전망이라는 게 전문가들의 분석이다. 한편으론 노무현 전 정부의 실패 되풀이 우려도 있는 게 사실이다.
그러나 예상을 뛰어 넘는 고강도 8.2 부동산대책은 △ 과열지역 집값잡기 효과로 △ 재건축 사업성 떨어져 투기제동 △ 재개발-오피스텔 규제도 강화 △ 수요억제 위주 공급대책은 빠져 내년 이후 다시 주택부족 가능성이 존재 한다.
직격탄으로 강남권 매도시점 문의가 빗발을 치고 있다는 것이다. 갭투자자들이 내년 4월 전 팔까를 고민을 하고 있는 가운데, 강남권 보유자들의 경우, 여유자금이 많아 서둘러 팔지 않을 것이라는 전망도 나오고 있다.
전문가들은 “당장은 거래가 끊기면서 집값이 안정되겠지만, 중장기적으로 집값 급등이 불가피하다는 분석이다. 실수요가 있는 곳에는 과감한 규제완화로 공급을 풀어주는 정책이 병행돼야 규제도 효과를 볼 수 있다는 지적이다.
● 보유세 인상
문재인 정부의 예상을 뛰어 넘는 고강도 8.2 부동산대책의 메시지는 내년 4월1일부터 다주택자들에 대해 양도세를 중과할 테니, 그 전까지 집을 팔라는 것이다. 시간을 줄 테니 집을 팔고, 집을 팔기 싫으면 임대사업자 등록을 해 세금을 내라는 얘기다.
그럼에도 문재인 정부의 의도대로 다주택자 매물이 많이 나오지 않을 경우, 논의는 자연스럽게 보유세 인상으로 넘어갈 것으로 예상되고 있다.
벌써부터 더불어민주당 일부 의원들을 중심으로 우리나라 부동산 실효세율이 다른 나라에 비해 낮다며 보유세 인상을 검토해야 한다고 주장하고 있다.
국회 기획재정위원회 소속인 김종민 의원은 최근 '부동산 보유세 현황 및 부동산 실거래가 현황' 보고서에서 부동산 공시가격 현실화를 통한 보유세 강화 안을 주장했다.
보유세 인상은 문재인 대통령의 공약이었다는 점에서도 국회에서 적극적으로 논의해야 한다는 의견이 나온다. 물론 신중론도 만만치 않다.
김태년 더불어민주당 정책위의장은 3일 라디오 인터뷰에서 보유세 인상 문제에 대해 "검토하지 않았다. 추가대책이 필요하면 상황을 봐서 검토할 것"이라며 신중한 입장을 보였다.
8.2부동산 대책에서 보유세 문제가 빠진 것도 보유세 카드를 담을 경우 거센 조세저항에 부딪힐 수 있는 데다, 부동산 시장을 지나치게 위축시킬 수 있다는 신중론 때문이었다.
그럼에도 보유세를 올려야 하는 결론에 도달한다면 정부 여당은 세율 인상보다는 과표 조정을 통해 보유세를 올리는 방안을 채택할 것으로 예상된다.
과세 기준이 되는 부동산 공시 가격은 매년 국토교통부가 발표하고 있는데, 최근 2년간의 가파랐던 아파트 상승분을 과세표준 반영하는 식으로 다주택자의 보유세를 대폭 늘릴 수 있다는 게 전문가들의 예상이다.
또 과세표준을 결정할 때 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하게 돼 있는데, 현재 주택 재산세의 공정 가액비율은 60%, 종부세의 경우 80%로 돼 있다. 여기서 공정시장가액비율을 20%포인트씩만 올려도 주택 보유세 부담은 크게 늘어난다.
예를 들어 아파트 가격이 6억 원일 경우 현행 공시가격(70%)인 4억2000만원에 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올리면 재산세는 89만원에서 132만원으로 급증한다.
하지만 이 처럼 전반적으로 재산세를 올릴 경우 조세 저항에 따른 정치적 부담이 만만치 않다.
이 때문에 1주택자 보다는 다주택자와 고가 주택자를 겨냥해 재산세의 공정시장가액 비율은 그대로 두고 종부세의 공정시장 가액 비율만 인상할 가능성도 있다. 이른바 부자증세 차원에서의 종부세를 강화하는 방안이다.
● 분양가 상한제
문재인 정부가 올 가을 발동을 예고하고 있는 분양가 상한제도 부동산시장을 가라앉힐 강력한 무기다. 특히, 2015년 4월 분양가상한제 폐지 이후 3.3㎡당 4000만 원 이상 초고분양가 행진이 이어지던 강남권의 분양가 조정 효과가 클 것으로 보인다.
부동산업계에 따르면 2015년 4월 민간택지의 분양가상한제가 사라진 후 강남권을 중심으로 3.3㎡당 4000만원 넘는 초고분양가 단지의 분양이 성공하면서 분양가 인상은 도미노처럼 인근 지역으로 번졌다. 고 분양 성공은 인근 단지 아파트 값을 함께 끌어 올렸다.
분양가는 크게 대지비와 건축비로 구성되는데, 입주자 모집공고의 분양가 내역을 살펴보면 시세에 영향을 받는 대지비는 그대로인데 건축비는 분양가 상한제 폐지 이후 2배 이상 뛴 것으로 나타난다.
그러나 서울 민간택지에 다시 분양가 상한제를 도입하면 이같이 건축비를 임의로 올리는 방식으로 분양가를 인상하기 어려워진다. 국가가 정한 기본형 건축비를 기준으로 분양가를 책정해야 하기 때문이다.
분양가상한제 적용 단지는 지방자치단체가 운영하는 분양가심사위원회의 심의를 받아 분양가를 책정해야 한다. 심사위는 교수, 변호사, 감평사 등 외부전문가 위주로 구성된다.
국토교통부는 다음달 주택법 시행령 개정을 통해 부동산 과열 양상이 나타나는 지역에는 민간택지에도 분양가상한제를 본격 도입할 계획이다.
업계 관계자는 "분양가 상한제가 실시되면 고분양가 분양 성공을 계기로 인근 단지 아파트 값이 함께 오르는 도미노 현상의 고리는 끊어지게 된다"며 "재건축 사업의 수익성도 크게 떨어질 것"으로 예상했다.
● 다주택자 세무조사
다주택자나 강남 재아파트 보유자에 대한 세무조사도 아파트 구매 수요를 크게 위축시킬 요인으로 꼽힌다.
지난달 27일 취임한 신임 한승희 국세청장은 금주부터 서울, 세종 등 부동산 다주택자에 대한 조사를 예고했다. 국세청은 현재 세무조사 대상과 투입 인원을 논의 중이며 조만간 구체적인 방안을 확정할 방침이다.
3주택 이상 소유자 중 강남 재건축아파트를 한 가구 이상 보유하고 있는 경우와 미성년자이면서 고가 주택을 거래한 경우 등에 대한 조사가 우선적으로 검토되고 있다.
국세청은 이들 대상자의 자금 출처와 다운계약서와 같은 편법 여부를 집중적으로 들여다본다는 방침이다. 분양권 불법 거래나 양도소득세 탈루 등에 대해서도 강도 높은 조사가 이뤄질 전망이다.
국세청은 2005년 노무현 정부 당시 ‘8·31 부동산대책’을 발표한 이후 9700여 명의 조사관을 투입해 부동산 투기 혐의자 2700여 명에 대해 세무조사를 했다. 이번에도 당시와 유사한 수준의 조사가 이뤄질 것으로 예상된다.
● 기준금리 인상
경기가 살아나면서 한국은행이 계속 만지고 있는 금리인상 카드가 현실화될 가능성도 있다. 한국은행은 지난해 6월 1.25%로 기준금리를 인하한 이후 14개월째 기준금리를 동결 중이다.
이런 상황에서 정부의 규제 강화와 맞물려 금리인상이 단행될 경우 파급력이 상당할 것으로 보인다. 다주택자에 대한 대출 규제를 담은 8.2 대책에 더해 기존 대출자의 이자 상환 부담이 가중되기 때문이다.
한국은행은 오는 31일 예정된 8월 금융통화위원회 통화정책회의에서 기준금리를 결정한다. 연내 한은의 금리결정 횟수는 8월 회의를 포함해 10월, 11월 세 차례 남았다.
현재로선 한국은행이 당분간 금리를 올리지 않을 것이라는 예상이 많지만, 새 정부의 경제 철학이 한은 금리 결정의 변수가 될 수 있다는 견해도 있다.
실제로 새 정부 거시경제 판단은 지난 정부와 180도 달라졌다. 부동산 시장을 더 이상 경기부양 수단으로 보지 않는다. 경기가 다소 위축되더라도 집값 오름세를 잡겠다는 의지가 강하다.
김현철 청와대 경제보좌관은 최근 언론과의 인터뷰에서 기준 금리에 대한 질문을 받자 “금리 문제는 한국은행의 고유 권한”이라면서도 “미국이 앞으로 기준금리를 올리면 기준금리가 지금과 같은 저금리, 기준금리가 1.25%인 상황은 사실은 좀 문제가 있지 않느냐. 그런 건강하게 갖고 있다”고 말했다.
● 장기보유특별공제 조정
정부는 8.2부동산 대책에서 다주택자에 대해 내년 4월1일부터 양도세 중과와 함께 장기보유특별공제를 인정하지 않는다고 밝혔다. 기존에는 다주택자라도 10년 이상 보유하면 양도차익의 30%를 공제해 줬는데, 앞으로는 이를 인정하지 않는 다는 것이다.
여기에 좀 더 나아가 1가구 1주택자에 대해서도 장기보유특별공제의 상한액을 두는 방안도 논의될 가능성이 있다. 현재는 1가구 1주택자에 대해서는 양도차익과 관계없이 10년 이상 보유 시 양도차익의 80%를 공제해 준다.
예를 들어 올 해 서울 삼성동 자택을 매각한 박근혜 전 대통령의 경우 무려 57억 원의 양도차익을 올렸지만, 이 공제 혜택으로 양도세는 3억8000만 원 정도만 납부한 것으로 추정된다.
이 때문에 정부는 고가 주택자에 대해 장기보유특별공제의 액수 상한선을 두는 방안을 추진했지만 정치권 반대로 실현되지 않았다. 하지만 부동산 시장 안정이 현안이 된 상황에서 앞으로 이 문제가 논의될 가능성이 있다.
김쌍주 주간 sundaykr@daum.net
